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日期:2016-7-8(原创文章,禁止转载)

旅游地产商业疑问:会有楼盘烂尾吗?

阳光城 (000671,SZ)5月23日公告,拟与福建省龙岩市人民政府、新罗区人民政府签订《龙岩“花漾江山”旅游综合体项目投资开发建设合作框架协议》,由阳光城与政府共同合作开发龙岩“花漾江山”旅游综合体项目。

上述项目总规模约6500亩,其中建设用地约2500亩。业界预计,投资的下限达35亿元。但是,一季度阳光城的货币资金仅7.79亿元,并有即将到期的各类债务20多亿元。

上述旅游地产项目的巨额开发资金从何而来?中房信分析师薛建雄认为,只要拍得部分土地,然后出资1亿元或者几千万元开发酒店及公寓,再将公寓卖掉,用卖公寓的钱滚动开发,最后完成35亿元的投资。他介绍说,“这正是目前旅游地产的主要开发模式。”

具体实施起来,如果房子卖不动,会不会连累整个旅游地产项目的开发癫痫的护理措施,进而出现大规模的“烂尾楼”?上述担忧并非杞人忧天,以沈阳荷兰村为代表的旅游地产就是典型的“烂尾”案例。

市场前景难以估计

对于旅游地产市场来说,目前最大的风险是项目的市场前景难以估计。国内某大型房企高层向《每日经济新闻》记者表示,目前国内的旅游地产项目,既有像雅居乐清水湾一样能够迅速回笼资金的高周转项目,也有短期销售乏力的长白山地区项目,很难根据这些项目对整个旅游地产市场进行明确的预测。

中房信的数据显示,海南雅居乐清水湾2010年~2012年卖出的公寓和别墅总金额超过100亿元,而另一家开发商开发的半山半岛只有50亿元出头,中信博螯千舟湾只卖了10亿元。不同的项目,不同的景观,市场差距很大。

和普通住宅不同的是,旅游地产的主要营销渠道往往不在项目当地。以海南的楼盘为例,东北、上海、北京、成都等地都可能成为房地产项目的推广地。开发商不仅会在这些地方大面积投放广告,还会在当地设立项目推广中心,这使得项目的营销成本大大增加,但销售额却未必会随之提高。

事实上癫痫病因,目前市场上销售良好的真正意义上的旅游地产并不多,反倒是带有“旅游度假”概念的房地产项目更受青睐,因为这样的房产不仅可用于度假,同样也能满足当地购房者的自住需求。比如,去年销售额超30亿元的龙湖地产烟台·葡醍海湾,有近八成的客户来自本地,碧桂园的十里银滩的众多客户也是在深圳工作的人群。

回笼资金依靠销售

旅游地产的市场前景难料,给项目的融资及后续开发带来了风险。

中房信分析师薛建雄说,虽然阳光城拟开发的龙岩“花漾江山”旅游综合体项目规模庞大,但开发商出资并不多,只要先期造个酒店,然后开发住宅就行,因为酒店是旅游地产重要的服务设施,开发商需要借酒店来吸引游客。

如果不是因为销售需要,开发商会不会先开发和旅游地产有关的配套服务项目?中房信旅游地产事业部总经理胡晓莺的答案是“不会”成都看癫痫病哪家医院好

和普通住宅开发商一样,旅游地产的开发商同样看重资金的快速回笼,销售被列在非常重要的位置。旅游地产的会展、酒店、餐饮等项目由于资金回收速度缓慢,并不为开发商所重视。甚至他们会希望能减少相关设施的开发,把更多的土地资源用于开发房地产销售。

一定程度上,雅居乐地产开发海南清水湾的案例可以反映出房地产商们的心态。根据规划,海南清水湾的酒店多达6个,但在销售了200多亿元后,雅居乐在清水湾的第一个酒店至今仍没有开业。

配套跟不上将拖累销售

旅游地产开发商因资金考虑,对配套设施投入不及时,这给开发埋下隐患:一旦房子卖不掉,整个项目的开发会不会被无限期延长,甚至变成“烂尾”?因为如果相关的配套设施不完备,旅游地产项目将失去吸引力,进而影响销售。

胡晓莺说,目前旅游地产产品主要分为两类:一类是度假类的房地产项目,另一类则是在城市周边完全没有配套设施的区域开发项目。

前一种项目的购买群体主要是短期的投资客。开发商只需要将内部的园林环境建好,就能吸引购房者;后一种项目的主要购买群体则是长期投资人群。开发商不仅需要把楼盘的环境打造好,还需要周边跟进配套设施以吸引顾客入住。海南、西双版纳的楼盘大多属于后一种,因此对于旅游配套设施的投入将决定这些楼盘的去化率。

和胡晓莺的观点一样,途家网的CEO罗军也认为,规划的旅游地产配套最终能否得到开发商的执行,是决定项目成败的关键。他表示,只有提供良好服务和配套的旅游度假产品才易于出租,为业主带来很好的投资回报。然而,一旦前期房子卖得不好,开发商就很难有足够资金完成这些配套,带来“烂尾”风险。

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