日期：2016-1-13（原创文章,禁止转载）
9月房地产统计数据点评:资金压力继续趋紧 投资下行已无悬念
9月商品房销售额回落幅度明显,销售面积回落幅度相对较缓,低于此前的预期,价格环比呈现出负增长。2011年9月全国商品房销售面积和金额分别为11435万平方米和6048亿元,分别增长9.5%和10.0%,较上月增速24.9%和13.5%有所下降;单月销售均价回落至5289元,同比增速仅接近1%,环比下降6.3%。销售回落基本在预期之中,一二线数据调研跟踪已经反映"金九"变"铁九"的事实,但全国面积增速仍然偏高需要进一步验证观察,可能是统计范围变更或者是三四线数据表现滞后影响。从趋势而言,较差的信贷环境和购买预期(通胀回落、经济回落、房价下调)都会使得消费者入市的意愿和能力降低,未来销售将继续呈现下滑态势。
新開工增速大幅回落,投資進入下行通道已無懸念,預計4季度單季平均在22%左右。2011年9月,全國商品房新開工面積1.59億平,同比增長8.9%,較上月的32%大幅回落;全國房地產開發投資額6444億元,同比增長25.0%,較上月的31.6%下降6.6個百分點,連續第2個月回落,開工和投資回落基本符合我們的預期。1)新開工增速大幅回落的原因一方面是由于保障性住房的疊加效應將消失,另一方面源于銷售低于預期后開發商的開工收縮。2)而從投資數據來看,短期內投資數據降幅相對緩慢,期待斷崖式跳水至個位數增長的概率很小。原因是:一方面施工面積較大導致工程支付款對投資形成一定的支撐;另一方面土地購置費用支付滯后也會導致名義數據偏高。但數據上的滯后并不代表微觀層面的實際感覺,上游等體現到壓力的時間將早于統計數據下滑的時間。
从资金来源来看,继上单月增速回落7个点之后本月增速继续大幅回落8个点,至17.4%,显示开发商资金压力继续增大,各种融资渠道均受限制。9月房地产资金来源7209亿元,同比增长17.4%,较上月回落8.1个百分点。
其中國內貸款占比下降到15.7%,自籌資金占比繼續上升,達到41.2%,再創歷史新高。日前出臺的加強對房地產信托和外資進入樓市的監管政策,都反映了房地產各種渠道的融資難度都在加大,開發商資金壓力繼續增加。
維持各項預測。維持2011年銷售面積同比增長5%,新開工面積同比增長18%,投資額同比增長27%。
维持行业观点,重价值,轻政策,优选个股。理由是:1)由于政策的趋势并未有显著的改善,且基本面处于下行的过程中,预计板块近期缺乏趋势性机会。2)建议投资者从价值的角度来看房地产股的投资,重价值、轻政策,优选个股。包括保利、万科、金科、ST国祥和苏宁。
